开发商祭出热销项目应对调控　新房先提价后打折成为噱头　豪宅入市助推均价破3万元———

    眼下，连一贯唱涨的任志强也在博客中表示，“波动是必然的，下跌也是可能的。”然而市场上的现实情况却与开发商的悲观与缄默相反：亚豪机构统计，新盘市场预计有56个项目开盘，一个很大的变化就是更多热点区域的楼盘选择在5月集中入市，其中不乏太阳公元、万科蓝山、华贸城等颇具人气的热销大盘。户型也囊括小两居、大三居、LOFT等，均价更是突破了3万元/平方米的大关。不难看出，在政府组合拳频频挥出的时候，逆势加推优质项目，主打人气户型，以求房价在高位持稳，成了众多开发商应对调控的新招数。

    ●56个项目将亮相开盘

    均价首破3万元/平方米

    4月中旬以来的一系列“抑制”政策，使楼市成交的量价齐升戛然而止。尤其是4月17日之后，北京楼市日均成交期房商品住宅仅为207套，相比4月上半月339套的日均成交量，降幅达到38.9%，接近四成。这使得部分开发商开始担忧市场后市，很多老项目后期也明显加快了开盘的步伐。

    据亚豪机构统计数据显示，在即将到来的5月份，京城将有56个项目入市销售，其中不乏那些令人咋舌的天价豪宅，如均价达75000元/平方米的长安8号、68000元/平方米的首创禧瑞都、不低于50000元/平方米的阳光上东等。正是这些高端项目在很大程度上拉高了5月开盘项目的整体价格，达到了30967元/平方米，相比4月份已经开盘的项目整体均价大幅上涨了33.5%，创历史新高。

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    亚豪机构副总经理高珊认为，影响5月开盘价格继续走高的因素较为复杂。首先是政策风险导致的楼市预期发生变化，中端置业群体普遍采取观望态度，高端客群资金雄厚，受政策影响较小。此外，一旦楼市走弱，高端物业的保值避险功能也使得这类产品近期成为楼市投资客的关注对象。因此，针对这类客群的多个高端公寓、别墅楼盘集中计划在5月上市，整体拉高了5月开盘项目的平均价格。其次，尽管受到政策影响，楼盘销售速度减慢，但开发商手握重金，仍具备短期内力撑房价不落的能力，个别优质项目甚至仍旧继续提价，使市场在未来一段时间内都将进入供需博弈的阶段。

    就连看涨派的领军人物任志强也在自己的博客中表示，严厉的政策干预已到了房价不跌绝不罢休的地步。交易量的下降将是第一步，房价从不涨到下跌会有一个时间差，目前要看开发商手中的现金流和后续的供给增长情况。政策尚未出完之前，双方都会有个观察期。

    ●急行？缓进？

    新政调控打乱开盘节奏

    5月开盘均价破3万元/平方米，与中央控制房价的精神背离，很大程度上是因为开发商对市场的认知产生分歧，导致一向以低姿态入市的纯新盘项目大幅减少，一定程度上促成了整体均价的走高。亚豪数据显示，5月预计开盘的纯新盘项目仅有8个，如辉煌·云上、兴创·D标、新里·西斯莱公馆、金隅花石匠、润枫欣尚等。

    楼市新政令一些打算近期开盘的开发商选择了观望。“现在开盘不知道怎样定价，万一定高了不好卖就会很被动，拿地成本太高，价定低了不仅不划算，还拉低了市场。”南城某新楼盘日前取消了原计划发布的广告，打算推迟入市。

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    高珊分析认为，最严调控政策的亮相，以及对后续政策的预期，使得市场出现了多种声音，不仅是购房者出现了观望情绪，就连开发商也对市场预期产生了分歧，有的开发商比较乐观，而有的开发商则比较谨慎。从5月份计划开盘的楼盘情况来看，48个老项目后期开盘中有相当一部分是地段较好、质量较高的稀缺项目，如太阳公元、红山世家等。还有的项目是品牌地产商的力推之作，如万科蓝山、珠江摩尔国际中心等，均是市场认知度较高，且前期推广积累了一定量客户的热销老项目。因此尽管楼市大环境较为动荡，但这些项目仍然有信心推盘销售。相比之下，多数纯新盘由于缺少了前期的铺垫，人气积累较少，加之纯新盘所处位置以远郊区域为主，多是楼市高峰期拿地，土地成本较高，因此在当前新城区域价格出现松动的环境下更加不敢贸然开盘。

    来自北京中原地产市场研究部的数据印证了开发商的担忧，截至4月25日，北京在4月当月取得预售许可的项目为21个，相比3月同期的18个，上涨了16%。而销售率却明显下跌，当月销售率仅为12.1%，相比3月预售项目销售率的37.8%，降幅达到了68%。4月预售项目成交仅695套，相比3月当月预售项目成交的3237套下跌达到78%。

    ●打折成为提价后新噱头

    如果说加推优质项目是为了刺激购买需求，那么敏感的开发商先提价后打折的销售游戏就是促进销量的老套手法。在新政颁布的第二天，位于通州的K2海棠湾直降2000元/平方米的消息，在楼市普涨背景下，立刻吸引了大量的关注。不仅如此，更是有统计显示，北京市场目前有92个在售楼盘进行打折优惠，看上去楼市下行趋势明显。

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    但经记者调查发现，普通住宅打折优惠的现象并不突出。目前，入市的大部分普通住宅项目的折扣基本都是常规的全款97折、贷款99折的优惠。所谓的全款95折的最大优惠无一不是商业立项的高端公寓或总价过千万的别墅。普通住宅的折扣基本都是抬高均价后吸引客户的噱头。

    以领跌通州的K2海棠湾为例，据售楼人员介绍，项目均价24000元/平方米，全款减2000元/平方米，首付70%以上减1200元/平方米，首付50%以上减500元/平方米。如此算来，最高降幅达8.3%。但需要注意的是，该项目在3月的报价只有20000元/平方米。即便全款优惠的条件下，售价也达到了22000元/平方米。而同一区域即将开盘的纯新项目金隅花石匠，预计均价仅为18000元/平方米。如此看来，相比区域新房，K2海棠湾即使在降价之后，价格仍处于高位。至于类似高调折扣的楼盘究竟是将打折作为新噱头吸引客户还是真的让利消费者，明眼人一看便知。

    从5月份入市项目的报价来看，中心城区与郊区新城的楼盘价格倒挂更加明显。亚豪数据显示，5月即将开盘的项目中，通州、大兴、昌平等新城区域的楼盘拟售单价普遍处于20000-30000元/平方米区间，而位于三环周边的西区国际公寓、7克拉等项目拟售单价却低于28000元/平方米。